百福花园两房23年涨逾3倍 名日·九肚山6年亏13%
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Summary
香港二手住宅市场最新成交再度呈现明显分化：持有时间长、买入价低的老牌屋苑，仍可录得可观升幅；部分近年新盘或半新盘，则继续面对转手亏损压力。北角百福花园安福阁中层D室，实用面积约451平方呎，两房间隔，原叫价520万港元，减价30万港元后以490万港元成交，呎价约10,865港元，原业主于2003年1月以120万港元买入，约23年账面获利370万港元，单位升逾3倍。 与之相对，沙田名日·九肚山2座中层E室，实用面积约505平方呎，两房单位原叫价790万港元，议价后以760万港元售出，呎价约15,050港元，原业主于2020年以876万港元购入，约6年账面亏损116万港元，贬值约13%。 同日多区成交显示，市场并非整体同步上升或下跌，而是因项目定位、买入时点、持有年期及单位类型不同，回报差异相当大。
Key Points
- 世纪21日昇蔡嘉骏表示，百福花园安福阁中层D室实用451平方呎，两房望楼景，叫价520万港元，最终以490万港元成交，减幅约5.8%。
- 该百福花园单位原业主早于2003年1月以120万港元低价买入，持货约23年，账面获利370万港元，升值逾3倍。
- 中原霍栢雄指出，名日·九肚山2座中层E室实用505平方呎，两房户由790万港元减至760万港元易手，新买家为区内客。
- 名日·九肚山原业主于2020年以876万港元购入，持货约6年，账面亏损116万港元，贬值约13%，反映部分新盘二手承接力仍受考验。
- 其他成交同样涨跌不一，包括维港湾、启德1号II、将军澳中心、粉岭中心录得账面盈利，但马鞍山星涟海则录约317万港元亏损。
- 同一批成交个案覆盖港岛、九龙及新界多个屋苑。奥运站维港湾1座高层C室，实用面积约688平方呎，三房间隔，叫价约1,435万港元，议价后以1,368万港元成交，呎价约19,884港元，原业主于2024年3月以约1,178万港元买入，持货约两年半，账面获利约190万港元，物业升值约16%。 启德1号II第5座极高层G室，实用面积约800平方呎，套三房连储物室，原先叫价1,950万港元，最终以1,888万港元成交，原业主于2017年以约1,829.6万港元一手买入，约9年账面仅获利逾58万港元。
- 将军澳区也有多宗成交。将军澳公屋景林邨景榈楼高层9室，实用面积约349平方呎，在未补价第二市场叫价258万港元，绿表首次置业买家看楼两次后，以230万港元承接，呎价约6,590港元。 将军澳中心7座高层D室，实用面积约384平方呎，两房户由688万港元减至680万港元易手，呎价约17,708港元，原业主于2010年7月以270万港元购入，约16年账面获利410万港元。 日出康城GRAND SEASONS第1B座中层A室，实用面积约716平方呎，套三房单位放盘约两个月，叫价1,398万港元，最终以1,360万港元成交，原业主于2025年3月以约1,105.2万港元购入，约1年半账面获利约254.8万港元，升值约23%。
- 新界其他地区同样有升有跌。大埔上然2期7座低层D1室，实用面积约324平方呎，一房单位以398万港元成交，原业主于去年4月以约332.5万港元一手购入，持货不足1年半，账面获利约65.5万港元。 屯门新屯门中心4座高层C室，实用面积约462平方呎，以约468万港元成交，原业主于2011年以180万港元购入，约15年账面赚288万港元。 火炭银禧花园4座中层H室，实用面积约506平方呎，两房户以600万港元成交，原业主于2010年以260万港元买入，约16年账面获利340万港元。 粉岭中心J座中层2室，实用面积约533平方呎，以610万港元成交，原业主于2008年8月以193.8万港元买入，持有将近18年，账面获利约416.2万港元。
- 至于较高价或特色物业，西沙SIERRA SEA第1B期5座低层J室，实用面积约443平方呎，两房单位以665万港元成交，该单位过去一年已两度转手，原业主于2026年2月以约572万港元二手购入，约7个月账面获利约93万港元。 马鞍山翠拥华庭8座中层F室，实用面积约844平方呎，套三房单位以950万港元易手，原业主于2000年以381万港元购入，约26年账面获利约569万港元。 马鞍山星涟海3A座中层A室，实用面积约1,622平方呎，四房双套单位以2,662万港元成交，原业主于2018年6月以约2,979万港元购入，持货约8年账面亏损约317万港元，贬值约10%。 元朗翠逸豪园双号屋，实用面积约1,426平方呎，连花园及天台，叫价1,250万港元，最终以1,060万港元易手，原业主于2007年8月以656万港元买入，约19年账面获利404万港元，升值约61%。
Why It Matters
对香港读者而言，这批成交说明二手楼市已更趋个别项目主导，同区不同屋苑、甚至同类面积单位，回报都可能出现很大差距。 对业主来说，买入年份与持货成本仍是决定最终盈亏的关键；对买家来说，议价空间、屋苑承接力与转售风险，正变得比单纯追逐新盘名气更重要。