世茂東涌雙品牌酒店27億沽出 年底前完成
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Summary
世茂集團公布，東涌酒店項目的接管人已知會其全資附屬公司銘陽，並已與Oceanfront Hong Kong Limited訂立兩份互為條件的買賣協議，出售酒店物業及相關業務，總代價27億元，預計今年底前完成交易。 涉及資產為東涌世茂喜來登酒店及東涌福朋喜來登酒店，兩者早前因相關貸款違約而被銀行接管，最終以銀主盤形式售出。 世茂表示，交易完成後，出售所得款項淨額將由接管人用作部分償還2020年7月27日銀團貸款協議項下未償還債務，而由於款項須先償還有債權證及抵押擔保的債務，預期不會有出售所得款項現金淨額可供存入指定帳戶。 買方則為一家由與ParkCity Group有關聯的投資工具所擁有的公司，該集團隸屬馬來西亞Samling Group旗下綜合性房地產發展與投資平台。
Key Points
- 今次出售由接管人主導，世茂公告指銘陽已接獲通知，酒店及相關業務以27億元售予Oceanfront Hong Kong Limited，並料於年底前完成。
- 招標程序於今年6月展開，並於8月31日截標；《星島》引述公告指競標過程相當激烈，最終作價經公平磋商後釐定。
- 物業屬萬豪營運的雙品牌酒店綜合體，2020年開業，總樓面約61萬平方呎，合共提供1,219間客房，並連同基座商場「灣景薈T Bay」一併出售。
- 以27億元成交價計，每間客房平均作價約221.5萬元，成交呎價約4,426元；若按早前估算每呎成本約1萬元計，作價較成本低逾55%。
- 世茂早於2023年3月首次放售該項目，當時叫價至少60億元，其後在2024年底將東涌喜來登及福朋喜來登要價降至約45億元，仍未覓得買家。
Why It Matters
這宗交易對本港讀者的啟示，在於大型酒店資產即使位處機場附近、由國際品牌營運，當原業主債務壓力過大、貸款違約後，最終仍可能由銀團接管並以大幅折讓價格出售。 對市場而言，27億元的成交價亦為本港大型困境酒店資產提供新的估值參考，尤其反映債權人回收資金時，成交邏輯與一般長線持有型投資未必相同。
世茂在公告中指出，出售所得款項淨額將由接管人用作部分償還2020年7月27日的銀團貸款協議項下未償還債務，該筆貸款由債權證及抵押作擔保。 公司形容，交易有助降低集團整體債務水平，並增強財務狀況，亦與集團持續有序處理負債的方向一致。 不過，公告同時表明，由於出售所得須優先償還有抵押擔保的債務，因此公司預期不會有任何該項出售的所得款項現金淨額可供存入指定帳戶。
翻查項目背景，該酒店綜合體位於東涌，鄰近香港國際機場，於2020年開業，按客房數量計屬本港第二大酒店之一。 其中，世茂喜來登酒店定位較高端，提供218間客房；福朋喜來登酒店則有1,001間客房，主要吸納較大眾化及經濟型客源。 整個項目總建築面積約61萬平方呎，除酒店部分外，亦包括基座商場「灣景薈T Bay」。
至於買家背景，世茂及相關報道均提到，買方為一家由與ParkCity Group有關聯的投資工具所擁有的公司。 資料顯示，ParkCity Group為馬來西亞Samling Group旗下綜合性房地產發展與投資公司。 這意味接手方並非單純財務投資者，而是具房地產發展及投資背景的企業平台。
市場更關注的是作價與過往叫價之間的落差。根據報道，世茂於2023年3月首次放售該項目時，要價至少60億元，其後在2024年底將東涌喜來登酒店及福朋喜來登酒店的要價，由一年前的至少60億元大幅削減至約45億元，但仍未成功售出。 另有報道指，世茂曾於2023年以60億至65億元放售，去年1月再大幅下調至45億元，最終仍未覓得買家，之後淪為銀主盤。 以今次27億元成交計，與早年放售水平相比，折讓幅度相當顯著。
HK01亦引述早前負責放售的第一太平戴維斯資料指出，若按世茂於2013年購入地皮、每呎地價約3,000元，再加上建築成本每呎約7,000元計，整體成本高達每呎約1萬元。 以今次成交呎價約4,426元計，意味作價近乎「腰斬」，屬大幅蝕讓出售。 若按房間數目計算，平均每間客房價值約221.5萬元，亦反映大型酒店資產在債務重組及銀主出售情況下，估值可與高峰期出現明顯落差。
至於接管原因，HK01及am730均提到，彭博早前引述知情人士報道，該項目涉及一筆價值45億元的貸款違約，相關實體於去年年底發生違約，其後由以滙豐為首的銀團研究及委任接管人接管資產，以加快出售及回收資金。 報道並指，最初貸款方包括滙豐控股、中銀香港及東亞銀行等。 在債權人主導下，這宗交易最終落實，亦標誌世茂在港其中一項較具規模的酒店資產正式易手。
世茂在公告中指出，出售所得款項淨額將由接管人用作部分償還2020年7月27日的銀團貸款協議項下未償還債務，該筆貸款由債權證及抵押作擔保。 公司形容，交易有助降低集團整體債務水平，並增強財務狀況，亦與集團持續有序處理負債的方向一致。 不過，公告同時表明，由於出售所得須優先償還有抵押擔保的債務，因此公司預期不會有任何該項出售的所得款項現金淨額可供存入指定帳戶。
翻查項目背景，該酒店綜合體位於東涌，鄰近香港國際機場，於2020年開業，按客房數量計屬本港第二大酒店之一。 其中，世茂喜來登酒店定位較高端，提供218間客房；福朋喜來登酒店則有1,001間客房，主要吸納較大眾化及經濟型客源。 整個項目總建築面積約61萬平方呎，除酒店部分外，亦包括基座商場「灣景薈T Bay」。
至於買家背景，世茂及相關報道均提到，買方為一家由與ParkCity Group有關聯的投資工具所擁有的公司。 資料顯示，ParkCity Group為馬來西亞Samling Group旗下綜合性房地產發展與投資公司。 這意味接手方並非單純財務投資者，而是具房地產發展及投資背景的企業平台。
市場更關注的是作價與過往叫價之間的落差。根據報道，世茂於2023年3月首次放售該項目時，要價至少60億元，其後在2024年底將東涌喜來登酒店及福朋喜來登酒店的要價，由一年前的至少60億元大幅削減至約45億元，但仍未成功售出。 另有報道指，世茂曾於2023年以60億至65億元放售，去年1月再大幅下調至45億元，最終仍未覓得買家，之後淪為銀主盤。 以今次27億元成交計，與早年放售水平相比，折讓幅度相當顯著。
HK01亦引述早前負責放售的第一太平戴維斯資料指出，若按世茂於2013年購入地皮、每呎地價約3,000元，再加上建築成本每呎約7,000元計，整體成本高達每呎約1萬元。 以今次成交呎價約4,426元計，意味作價近乎「腰斬」，屬大幅蝕讓出售。 若按房間數目計算，平均每間客房價值約221.5萬元，亦反映大型酒店資產在債務重組及銀主出售情況下，估值可與高峰期出現明顯落差。
至於接管原因，HK01及am730均提到，彭博早前引述知情人士報道，該項目涉及一筆價值45億元的貸款違約，相關實體於去年年底發生違約，其後由以滙豐為首的銀團研究及委任接管人接管資產，以加快出售及回收資金。 報道並指，最初貸款方包括滙豐控股、中銀香港及東亞銀行等。 在債權人主導下，這宗交易最終落實，亦標誌世茂在港其中一項較具規模的酒店資產正式易手。