定息按揭升至2.93厘 仍较H按有优势
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Summary
香港按揭市场近日出现新调整，有大型银行把旗下定息按揭计划利率，由原先2.73厘上调至2.93厘，令不少准备入市的买家重新评估这类产品是否仍然划算。 以目前市场主流的新造H按来看，多数实际按息仍锁定在3.25厘封顶水平，因此即使定息上调0.2个百分点，定息方案在每月供款上仍然较低。 文章以600万港元贷款、30年还款期为例，指出采用3.25厘浮息按揭，每月供款约26,112港元；若采用2.93厘定息方案，每月供款约25,070港元。 除了利率差距外，最新产品在期满后的衔接安排也有改进，3年或5年定息期结束后，将自动转为H按，而不再像以往那样转为P按。
Key Points
- 大型银行把定息按揭由2.73厘调高至2.93厘，引发置业人士与投资者重新比较定息和浮息选择。
- 以600万港元、30年期贷款计算，3.25厘H按月供约26,112港元，2.93厘定息月供约25,070港元。
- 两者每月相差约1,042港元，按年可减少逾1.2万港元供楼支出，对重视现金流者仍有吸引力。
- 若美国未来1至2年加快减息，或香港拆息持续低于1.63厘，浮息按揭才可能跌穿2.93厘。
- 最新定息计划在3年或5年期满后自动转为H按，较旧有转做P按的安排更具后续灵活性。
Why It Matters
对香港置业人士来说，按揭选择不仅是比较表面利率，更关系到未来数年每月供款是否稳定、家庭现金流是否容易安排。 在当前H按封顶仍处于3.25厘的情况下，2.93厘定息虽然较旧方案略高，但仍能提供即时供款优势；而期满后自动转H按，也让借款人保留日后受惠市场利率回落的机会。 不过，这类产品并不适用于居屋、绿置居等资助房屋，也不设按揭存款挂钩户口，因此并非所有买家都适合采用。
从市场比较角度看，现时新造H按虽然与银行同业拆息挂钩，但多数借款人实际仍受3.25厘封顶息率约束。 在这种情况下，定息方案的吸引力并不只来自“赌息口方向”，而是来自可预先锁定未来数年的供款水平。 对担心外围经济反复、通胀回升，甚至美国利率路径再生变数的人而言，定息按揭相当于用较低成本换取一段时间的利率保障。
文章同时提到，一手新盘买家目前仍可能遇到一个短暂的申请窗口。个别银行对一手新盘申请人提供过渡优惠，只要在9月底前递交申请，仍有机会锁定旧有2.73厘定息。 若同样以600万港元贷款额计算，2.73厘下每月供款约24,432港元，较3.25厘浮息按揭可减少约1,680港元负担，节省幅度比2.93厘方案更大。 这意味着，对已经准备购买一手住宅并进入按揭申请阶段的人来说，申请时点本身就可能直接影响未来多年供款成本。
当然，定息按揭也有明确限制。首先，这类计划不适用于居屋、绿置居等资助出售房屋，相关买家无法使用。 其次，计划不设按揭存款挂钩户口，也就是没有常见的Mortgage Link安排。 对手上持有较多流动资金、希望通过存款对冲部分按揭利息支出的人来说，这会削弱产品灵活性。 因此，买家在决定是否采用定息方案前，仍需结合自身资产结构、现金流习惯，以及对未来利率走势的判断，作出更适合自己的选择。
从市场比较角度看，现时新造H按虽然与银行同业拆息挂钩，但多数借款人实际仍受3.25厘封顶息率约束。 在这种情况下，定息方案的吸引力并不只来自“赌息口方向”，而是来自可预先锁定未来数年的供款水平。 对担心外围经济反复、通胀回升，甚至美国利率路径再生变数的人而言，定息按揭相当于用较低成本换取一段时间的利率保障。
文章同时提到，一手新盘买家目前仍可能遇到一个短暂的申请窗口。个别银行对一手新盘申请人提供过渡优惠，只要在9月底前递交申请，仍有机会锁定旧有2.73厘定息。 若同样以600万港元贷款额计算，2.73厘下每月供款约24,432港元，较3.25厘浮息按揭可减少约1,680港元负担，节省幅度比2.93厘方案更大。 这意味着，对已经准备购买一手住宅并进入按揭申请阶段的人来说，申请时点本身就可能直接影响未来多年供款成本。
当然，定息按揭也有明确限制。首先，这类计划不适用于居屋、绿置居等资助出售房屋，相关买家无法使用。 其次，计划不设按揭存款挂钩户口，也就是没有常见的Mortgage Link安排。 对手上持有较多流动资金、希望通过存款对冲部分按揭利息支出的人来说，这会削弱产品灵活性。 因此，买家在决定是否采用定息方案前，仍需结合自身资产结构、现金流习惯，以及对未来利率走势的判断，作出更适合自己的选择。