惠譽稱內房融資新政難扭行業頹勢 需求疲弱銷售投資續受壓
SCMP · 2 SOURCES1 day ago2 MIN
Summary
評級機構惠譽表示，內地房地產融資新政應能強化融資約束並支持項目交付，但不太可能實質提振住房需求或扭轉行業疲弱局面。是次改革要求預售房的按揭資金須在完成竣工備案後方可撥付，並將房貸最長期限延長至40年、居民月債務支出與收入比上限提高至60%。惠譽預期新政將改善項目交付及資金監管紀律，但住房需求或將延續疲軟，高庫存及購房者信心低迷仍將持續困擾樓市。
Key Points
- 根據新規，預售房的按揭資金須在完成竣工備案、樓盤獲認證安全及可入住後方可撥付，而非在主體結構封頂時
- 房貸最長期限由30年延長至40年，居民月債務支出與收入比上限亦由55%提高至60%，有望改善居民住房負擔能力及貸款可得性
- 惠譽指出，本輪措施旨在建立更系統化的融資框架，更加強調項目交付及封閉式資金管理，逐步擺脫傳統預售模式
- 對開發貸款的評估將越來越多地圍繞項目層面進行，項目須單獨建帳、獨立運作資金，並實行資金封閉管理
- 美銀中國房地產研究主管蔡惠玲指出，樓市疲弱與經濟前景不明朗、就業及收入前景，以及價格持續下跌的預期密切相關
Why It Matters
新政推動行業逐步轉向現房銷售模式，長遠有望穩定購房者信心，但亦可能拉長房企的營運資金週轉周期、降低資金使用效率，預售回款到帳推遲或令房企更加依賴開發貸款及其他融資渠道，令槓桿水平上升、項目回報承壓 。由於新規不涉及已取得施工許可證且可申請預售的項目，惠譽預期2026年新建住宅銷售及施工活動不太可能出現重大變化，新政更明顯的影響將從2027年開始顯現，屆時更高的項目風險及融資需求將制約新項目開工，房企拿地態度仍將謹慎，行業整合或加速 。
新政推動行業逐步轉向現房銷售模式，長遠有望穩定購房者信心，但亦可能拉長房企的營運資金週轉周期、降低資金使用效率，預售回款到帳推遲或令房企更加依賴開發貸款及其他融資渠道，令槓桿水平上升、項目回報承壓 。由於新規不涉及已取得施工許可證且可申請預售的項目，惠譽預期2026年新建住宅銷售及施工活動不太可能出現重大變化，新政更明顯的影響將從2027年開始顯現，屆時更高的項目風險及融資需求將制約新項目開工，房企拿地態度仍將謹慎，行業整合或加速 。