惠誉称内房融资新政难扭行业颓势 需求疲弱销售投资续受压
SCMP · 2 SOURCES1 day ago2 MIN
Summary
评级机构惠誉表示，内地房地产融资新政应能强化融资约束并支持项目交付，但不太可能实质提振住房需求或扭转行业疲弱局面。是次改革要求预售房的按揭资金须在完成竣工备案后方可拨付，并将房贷最长期限延长至40年、居民月债务支出与收入比上限提高至60%。惠誉预期新政将改善项目交付及资金监管纪律，但住房需求或将延续疲软，高库存及购房者信心低迷仍將持续困扰楼市。
Key Points
- 根据新規，预售房的按揭资金须在完成竣工备案、楼盘获认证安全及可入住后方可拨付，而非在主体结构封顶时
- 房贷最长期限由30年延长至40年，居民月债务支出与收入比上限亦由55%提高至60%，有望改善居民住房负担能力及贷款可得性
- 惠誉指出，本轮措施旨在建立更系统化的融资框架，更加强调项目交付及封闭式资金管理，逐步摆脱传统预售模式
- 对开发贷款的评估将越来越多地围绕项目层面进行，项目须单独建账、独立运作资金，并实行资金封闭管理
- 美银中国房地产研究主管蔡惠玲指出，楼市疲弱与经济前景不明朗、就业及收入前景，以及价格持续下跌的预期密切相关
Why It Matters
新政推动行业逐步转向现房销售模式，长远有望稳定购房者信心，但亦可能拉长房企的营运资金周转周期、降低资金使用效率，预售回款到账推迟或令房企更加依赖开发贷款及其他融资渠道，令杠杆水平上升、项目回报承压 。由于新規不涉及已取得施工许可证且可申请预售的项目，惠誉预期2026年新建住宅销售及施工活动不太可能出现重大变化，新政更明显的影响将从2027年开始显现，届时更高的项目风险及融资需求将制约新项目开工，房企拿地态度仍将谨慎，行业整合或加速 。
新政推动行业逐步转向现房销售模式，长远有望稳定购房者信心，但亦可能拉长房企的营运资金周转周期、降低资金使用效率，预售回款到账推迟或令房企更加依赖开发贷款及其他融资渠道，令杠杆水平上升、项目回报承压 。由于新規不涉及已取得施工许可证且可申请预售的项目，惠誉预期2026年新建住宅销售及施工活动不太可能出现重大变化，新政更明显的影响将从2027年开始显现，届时更高的项目风险及融资需求将制约新项目开工，房企拿地态度仍将谨慎，行业整合或加速 。